Hoạt động mua bán tài sản nhưng thông qua mua bán nợ, thông qua mua bán cổ phần, hoặc là qua hình thức hợp tác sẽ diễn ra mạnh trong lĩnh vực bất động sản trong năm 2012.

Đó là nhận định của ông Phan Xuân Cần – Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam nhận định về hoạt động thị trường mua bán, sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản năm 2012.

Năm 2011 là năm diễn ra giai đoạn đào thải trên thị trường, đào thải các chủ đầu tư, đào thải các nhà đầu tư thứ cấp, đào thải những nhà đầu tư trên thị trường do sử dụng các công cụ đòn bẩy tài chính lớn.

Thị trường phát triển khó khăn cả về đầu vào lẫn đầu ra khiến nhiều chủ đầu tư lâm vào cảnh nợ nần,đầu tư dang dở, dự án chậm tiến độ hoặc dừng thi công. Mức trượt giá trong ngành xây dựng năm 2011 khoảng 30%, con số này phần nào đã tạo gánh nặng lên chủ đầu tư dự án trong năm vừa qua khi gặp phải “cơn bão táp” của thị trường.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cũng tăng từ mức 14% lên 22-26% trong năm 2011 khiến áp lực dòng tiền trả nợ ngân hàng đang đè nặng lên vai nhiều dự án có tỷ lệ vay nợ ngân hàng cao.

Trong khi đó, đầu ra của thị trường lại rất khó khăn khi cầu bất động sản trong năm vừa qua giảm mạnh. Theo thống kê của một công ty tư vấn nước ngoài trong năm vừa qua chỉ có khoảng 45% lượng căn hộ trên thị trường Hà Nội được hấp thụ, giảm mạnh so với những năm trước đó luôn ở mức khoảng 80-90%. Số lượng căn hộ đang tồn đọng trên thị trường ước lượng khoảng 16.000 căn.

Chính vì thế, nhiều chủ dự án phải cơ cấu lại tài sản, bán bớt dự án. Trong năm 2011 hoạt động này đã diễn ra khá nhiều với các thương vụ chuyển nhượng lớn như FPT chuyển nhượng dự án Láng Hạ cho VPBank, CapitaLand mua dự án tại quận 2 của Khang Điền Sài Gòn SJC 49 triệu USD và dự án tại Bình Chánh của Quốc Cường Sài Gòn trị giá 7,3 triệu USD,…

Giới đầu tư bất động sản dự báo, năm 2012 là năm mà hoạt động này sẽ sôi động hơn khi nhiều khoản đáo nợ đến hạn trong nửa đầu năm nay, đồng thời, chính sách tiếp tục khắt khe với cho vay bất động sản cùng với tỷ lệ dư nợ cho vay ở lĩnh vực này dưới 16% trong suốt năm 2012 sẽ khiến dòng vốn khơi thông thị trường tiếp tục khó khăn.

Điều này được lý giải ở một số nguyên nhân và thực trang sau:

Thứ nhất, nhiều quan điểm cho rằng, năm 2011 đã khó khăn và năm 2012 sẽ tốt hơn, nhưng theo Ông Phan Xuân Cần điều đó là không đơn giản. Vì năm 2011 vừa qua nhiều chủ đầu tư đang muốn đảo nợ, cơ cấu lại các khoản vay, giãn tiến độ đóng tiền. Nhà đầu tư thứ cấp có tài sản còn để đó, chủ đầu tư cũng còn tài sản để đó, do đó một đống tài sản vẫn đang nằm ở đó vì thị trường không có thanh khoản, không bán được hàng nên không có tiền để đóng các đợt thanh toán tiếp.

Thứ hai, các chủ đầu tư trước đây huy động vốn của khách hàng một phần, đi vay ngân hàng một phần để làm dự án. Khi thị trường khó khăn về đầu ra, không bán được hàng cho nên họ không có tiền để trả cho các nhà thầu. Trong khi, ngân hàng lại thắt chặt cho vay nên chủ đầu tư cũng đang gặp rất nhiều khó khăn. Họ phải đảo nợ, cộng với việc các dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư phải giãn tiến độ làm chậm quá trình xây dựng để chờ thị trường phục hồi.

Ông Cần nhận định trong quý 1, quý 2 năm 2012 thị trường vẫn rất khó khăn. Và trong giai đoạn này, các ngân hàng sẽ liệt kê danh sách các tài sản đã quá hạn nợ quá lâu, đưa vào danh sách nợ xấu và phải bán đi.

Có thể vào thời điểm cuối năm 2011 đã diễn ra một số hiện tượng này, nhưng sức ép chưa hẳn đã nhiều. Sang năm 2012 nếu lãi suất vẫn cao như hiện nay, cùng với đó là tín dụng, dòng vốn không mấy khả quan hỗ trợ cho thị trường BĐS thì chắc chắn danh sách các tài sản xấu sẽ tăng lên.

Đối với các dự án BĐS, có thể ngân hàng sẽ đứng ra bán hoặc sẽ cơ cấu lại tài sản để có những người trở thành đối tác cho các dự án bất động sản đó. Vì thế, thị trường mua bán nợ sẽ rất phát triển trong năm 2012. Nói rõ hơn, ở đây là hoạt động mua bán tài sản nhưng thông qua mua bán nợ, thông qua mua bán cổ phần, hoặc là thông qua hình thức hợp tác.

Những khoản vay từ cuối 2010 và đầu năm 2011 đến thời điểm này sẽ đáo hạn, hoặc những doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo là bất động sản sẽ đáo hạn. Trái phiếu này đa phần là các ngân hàng mua nhưng DN phải có dự án BĐS mới được phát hành. Do thị trường xấu nên các khoản nợ này sẽ bị ngân hàng bắt đầu xiết nợ, hoặc là đảo nợ.

VietnamMLs.net - Theo Land.cafef